住房和城鄉建設部辦公廳關于印發

實施城市更新行動可復制經驗

做法清單（第一批）的通知

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市住房和城鄉建設（管）委，新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局：

為貫徹落實黨中央、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，各地積極探索城市更新統籌謀劃機制、可持續模式和配套支持政策等，取得較好成效。近期，我部總結城市更新試點城市和各地經驗做法，形成《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第一批）》，現印發給你們，請結合實際學習借鑒。

住房和城鄉建設部辦公廳

2022年11月25日

（此件主動公開）

附    件

實施城市更新行動可復制經驗做法清單

（第一批）

一、建立城市更新統籌謀劃機制

（一）加強工作統籌和督查考核

1．北京市黨委、政府主要負責同志親自推動。在市委城市工作委員會下設城市更新專項小組，市委書記親自謀劃，市委副書記、市長任組長，小組內設有推動實施、規劃政策、資金支持3個工作專班，負責部署年度重點工作，協調支持政策，督促工作落實。各區政府成立城市更新專項工作小組，統籌協調實施城市更新。

2．山東省濰坊市建立城市更新工作聯席會議制度。市長為召集人，分管市長為副召集人，市發改、住建、工信、教育、財政、自資、文旅等19個市直部門單位和各區主要負責同志為成員，負責統籌推進城市更新工作，協調解決遇到的困難問題，形成上下協同、各司其職、統籌推進的工作機制。

3．寧夏回族自治區銀川市強化城市更新工作考核。制定《城市更新績效考評細則（試行）》，將實施城市更新工作推進情況納入各部門年度工作考核體系，城市更新三年行動工作指揮部辦公室會同市委、市政府督查室，通過不定期現場抽檢項目進度、核查資料，分半年、全年對各成員單位工作進行賦分，計入績效考核得分，動態監測城市更新實施成效。

（二）建立城市更新制度機制

1．遼寧省出臺省級城市更新條例?！哆|寧省城市更新條例》立足遼寧老工業基地城市特點，明確聚焦綠色低碳、便利宜居、保護傳承、提升品質的目標要求，提出加強基礎設施和公共設施建設、優化調整區域功能布局和空間格局、提升城市居住品質和人居環境、加強城市歷史文化保護、增強城市安全韌性等主要任務，明確城市更新工作的組織機制、實施程序和底線要求。

2．重慶市統籌謀劃城市更新制度、機制和政策。出臺《重慶市城市更新管理辦法》，明確城市更新的工作原則、工作機制、規劃計劃編制、項目實施等制度要求，針對城市更新多渠道籌資、土地協議出讓、產權轉移、產業升級、項目一體化開發運營等細化提出相關支持政策。

3．江蘇省細化明確城市更新七大任務要求。印發《關于實施城市更新行動的指導意見》，聚焦當前城市發展中普遍存在的突出問題和短板，以化解“城市病”為導向，圍繞七項重點工作任務推進城市更新，包括既有建筑安全隱患消除、市政基礎設施補短板、老舊住區宜居改善、低效產業用地活力提升、歷史文化保護傳承、城市生態空間修復、城市數字化智慧化提升。

（三）將城市體檢和城市更新緊密銜接

1．上海市開展市、區兩級城市體檢評估。建立由“體系構建—數據采集—計算評價—診斷建議—行動落實”等5個環節構建的城市體檢閉環流程，全面查找存在的不足和問題，提出統籌城市規劃、建設、管理，整體推動城市結構優化、功能完善、品質提升的工作方案、行動計劃和具體項目。

2．重慶市開展城市更新專項體檢。在中心城區江北區開展專項體檢試點，增加了更新片區人口密度、開發強度等10項城市更新專項體檢指標，輔助城市更新片區策劃和項目實施方案的編制，建立“摸家底、納民意、找問題、促更新”的城市體檢成果運用模式和“邊檢邊改”的工作機制，推動老百姓關心的問題限時解決。

3．湖南省長沙市把城市體檢作為片區更新前置要素。堅持“無體檢不項目，無體檢不更新”，采取“六步工作法”，開展城市體檢、完善組織機制、編制規劃計劃、分類實施更新、實施動態監測、發布宜居指數，將城市體檢作為城市更新項目實施的立項前置條件，對癥下藥治理“城市病”。

（四）建立城市更新規劃編制和實施工作體系

1．北京市建立“總體規劃—專項規劃—街區控規—更新項目實施方案”的城市更新工作體系。印發《北京市城市更新專項規劃》，將專項規劃作為落實總體規劃的重要手段和指導編制街區控規、更新項目實施方案的重要依據，突出減量發展要求，細化提出首都功能核心區、中心城區等城市不同圈層更新的目標方向，統籌空間資源與更新任務、統籌規劃編審與行動計劃、統籌項目實施與政策機制、統籌實施主體與管理部門。

2．江蘇省南京市探索全鏈條城市更新項目實施體系。構建“單元規劃—體檢評估—城市設計—特色片區—計劃儲備—方案設計—項目實施—監督管理—常態運營”的實施體系，整體謀劃、系統推進城市更新。注重城市設計引導，劃定特色更新片區，圍繞城市體檢評估出的問題針對性開展實施階段的城市設計及更新策劃，探索“城市設計—可研方案—規劃方案—初步設計—施工圖設計”的聯動管理機制。

3．江西省建立城市更新規劃編制體系。印發《江西省城市更新規劃編制指南（試行）》，提出城市更新規劃、城市更新行動計劃、城市更新項目實施方案等的編制組織程序、主要內容、技術要點和成果要求，規范城市更新規劃計劃的編制和實施工作。

二、建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續實施模式

（一）建立存量資源統籌協調機制

1．遼寧省沈陽市探索跨項目統籌運作模式。允許在行政區域范圍內跨項目統籌、開發運營一體化的運作模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營。對改造任務重、經濟無法平衡的，與儲備地塊組合進行綜合平衡，按照土地管理權限報同級政府同意后，通過統籌、聯動改造實現平衡。如，將和平區太原街地區劃定為城市核心發展板塊，將板塊內125公頃歷史文化街區保護、101萬平方米老舊小區改造、31個口袋公園等民生公益項目，與6個儲備地塊、10處低效用房項目進行組合開發，通過協議搬遷、先租后出讓、帶產業條件出讓等多種方式，統籌進行跨項目運作實現收益平衡。

2．安徽省合肥市探索片區更新“肥瘦搭配”模式。將公共服務設施配套承載力與片區開發強度進行匹配，對收益率高低不同的項目進行“肥瘦搭配”，反哺片區內安置房、學校、黨群中心等公益性項目建設。比如，衛崗王衛片區充分利用市場化運作機制，指定區屬國有企業為片區土地一級整理單位，將軌道TOD項目、片區安置房、公益性項目建設等作為土地上市條件，支持區屬國有企業競得二級土地開發權，確保片區更新改造后公共服務有提升、公共空間有增加、公共環境有改善。

（二）通過長效運營收入平衡改造投入

1．四川省成都市探索全過程一體化推進模式。猛追灣片區按照“政府主導、市場主體、商業化邏輯”原則，由政府收儲、租賃、利用既有房屋，引入實力強、資源廣、經驗豐富的社會力量作為運營商,探索項目策劃、規劃、設計、建設、運營一體化的投資運營模式,對項目實施整體規劃、分步實施、商業運作，并大力實施優質資源“收、租、引”，對收儲資產實施資產管理、運營管理、項目招引、業態管控，通過經營性收益平衡改造投入。

2．重慶市探索“政府+企業+居民”共同實施模式。戴家巷老街區更新由政府出資通過“微改造”方式開展區域環境提升，建設崖壁步道，國企平臺公司征收部分房屋進行改造，引入文化創意、餐飲酒店等業態，使周邊物業價值大幅提升，帶動居民自發開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。在改造中完整保留戴家巷外立面風貌，拆除建筑規模僅占5.6%，容積率由2.94降為2.82，區域運營收入約6—7年可收回房屋改造成本。

3．江蘇省蘇州市探索老菜場更新的“市集模式”。自2019年起，對38個城市老菜場進行改造，通過引入商業管理公司向產權人承租后，統一負責市集內部裝修、設施設備維護、消防改造、軟裝設計、智慧系統和后期運營等工作，再以房屋租賃形式出租給經營戶，通過業態提升收取租金及物業管理費保持收支平衡。改造后，老菜場成為環境優美的文創特色市集，增加書店、舞臺、展覽區、公共空間等設施，從以前的臟、亂、差華麗轉身為具有煙火氣的城市會客廳，成功探索老菜場文創化、生態化、網紅化、智慧化發展路徑。

（三）構建多元化資金保障機制

1.四川省成都市設立城市更新專項資金。對政府投資的城市更新項目，以直接投資方式予以支持，對城市發展需要且難以實現平衡的項目，經政府認定后采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式給予支持。如，在天府文化公園等城市重大功能性片區更新中，由市級財政向市屬國有企業注資作為資本金；在歷史建筑保護修繕中，市、區（縣）兩級財政按照7:3的比例給予70%—80%的投資補助；在老舊小區改造中，對已投放政策性開發性金融貸款且開工建設的部分項目，分類別、分標準給予貸款貼息。

2．安徽省銅陵市積極爭取開發性金融機構支持。銅陵市政府與國家開發銀行安徽省分行簽訂戰略合作協議，獲得對6個城市更新片區項目的一次性授信46.18億元基準利率下浮貸款，貸款資金已到位13.3億元，用于支持老舊城區改造提升、市政基礎設施建設、生態環境治理、公共服務設施配套完善、歷史風貌保護和文化傳承等多個重點領域。

3．上海市設立城市更新基金。為廣泛吸引社會力量參與城市更新，上海地產集團聯合招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等多家房企和保險資金成立800億元基金，定向投資城市更新項目，促進城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。

4．山東省濰坊市減免城市更新項目行政事業收費。對納入城市更新重點項目庫的項目，免征城市基礎設施配套費等各類行政事業收費，對電力、通信、市政公用事業等企業適當降低經營性收費。

（四）建立多元主體協同參與機制

1．江蘇省蘇州市吸引社會力量參與城市更新。引入城市“合伙人”機制，通過賦予實施主體規劃參與權、混合用地模式、給予適度獎勵等手段，撬動市場主體參與積極性，構建政府引導、社會參與、市場運作、多方協同的工作機制。

2．重慶市九龍坡區開展“三師”進社區行動。以“黨建引領、基層推動、群眾點單、專業把關”為思路，統籌開展規劃師、建筑師、工程師進社區行動，通過“居民提議—群眾商議—社區復議—專業審議—最終決議”的工作機制確定城市更新方案，提升群眾的參與度、支持率和獲得感。

3．江蘇省南京市推動城市更新共商共建共享。小西湖歷史風貌區更新項目根據風貌區空間格局及產權關系，以院落和單棟建筑為單位，采用小尺度、漸進式和“一房一策”等方式微改造，在保留原有居住功能及院落形態的前提下，居民自主選擇空間功能，全過程參與公共空間設計并合作建設，共商共建共享城市更新。

三、創新與城市更新相配套的支持政策

（一）完善土地政策

1．上海市完善零星用地整合利用方式。同一街坊內的地塊可以在相關利益人協商一致的前提下進行地塊邊界調整，如將城市更新地塊與周邊的邊角地、夾心地、插花地等無法單獨使用的土地合并，以及在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的前提下，對規劃各級公共服務設施、公共綠地和廣場用地的位置進行調整。

2．重慶市鼓勵用地指標彈性配置。給予增加公共服務功能的城市更新項目建筑規模獎勵，有條件的可按不超過原計容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持。如，在沙坪壩區和坪山社區整治提升項目中，運用住房成套化改造的相關支持政策，對原有D級危險房屋進行拆除后增容擴建約1300平方米，增容面積用于完善房屋使用功能、新建底層社區配套服務用房等。

3．湖北省黃石市給予存量用地用途轉換過渡期政策。鼓勵利用存量土地資源和房產發展文化創意、醫養結合、健康養老、科技創新等新產業、新業態，由相關行業主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續的，可按新用途、新權利類型，以協議方式辦理用地手續。

（二）優化審批流程

1. 北京市簡化簡易低風險工程建設項目審批要求。對于社會投資、符合低風險等級、地上建筑面積不大于10000平方米等條件的建設項目，納入“一站通”系統，可“一表式”完成立項、建設工程規劃許可申辦等手續，精簡審批事項、壓縮審批時限，為社會主體參與更新改造提供便利。

2．河北省唐山市分類制定簡化審批流程方案。采取打包審批、聯合審批、聯合驗收等方式簡化房屋建筑、市政基礎設施審批環節，針對更新單元中的新建工業項目和重點項目、特殊項目分類制定簡化審批流程方案，逐步推進城市更新審批事項同級化。

3．湖北省黃石市建立城市更新項目審批“綠色通道”。對于配建公共設施或房屋改造的項目，免于辦理建設工程規劃許可。建設項目按照“先建后驗”的規定辦理施工許可，相關部門同步介入工程質量、安全、消防監管。